多地下调公积金贷款利率,稳楼市政策全方位深化

21世纪经济报道记者 孔海丽 北京报道

国庆假期前,央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好,包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布,各地也在积极落实相关政策,释放市场需求。

据21世纪经济报道记者不完全统计,从国庆节假期第一天至今,包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等多地,纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

另一方面,部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着,符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金贷款与商业贷款双管齐下,降低购房者实际购房成本,叠加近期一系列针对换房需求的促进措施,稳楼市政策正在全方位深化。

无论是减轻购房者成本,还是打通换房阻碍,又或者是提升市场信心,在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下,监管层和地方政府加快了步伐,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

政策利好叠加开发商促销“抢收”,业内人士认为,楼市有望进一步企稳,但市场人士同时指出,除了支持首套房消费群体,建议也关注对改善性购房群体的资金支持,从而进一步提振市场,改善消费者预期,促进房地产良性循环。

直击购房成本

济南市历城区的寒先生,目前居住的是2019年购买的首套房,当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款,每月公积金贷款需还款1400元,商业贷款月供为3500元。

随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%,寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户,也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。

除了济南,还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告,明确自2022年10月1日起,首套个人住房公积金贷款,按照央行调整后的利率执行,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

执行新的公积金贷款利率后,对于首套购房者来说,将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元,年限30年的公积金贷款来计算,首套房新利率下,等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元,每月可少还款82元。

所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日,尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益;而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款,也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一,也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金,是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,本次公积金下调主要针对首套房,再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持,预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说,更多的成本其实来自于商业贷款,2019年签订贷款合同时,寒先生商业贷款部分执行的是LPR+83.5BP标准,好在随着LPR的降低,这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来,房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调,累计下降35个基点,当前首套房贷利率下限降至4.1%,二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测,9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市,年底前下调首套房商贷利率下限,保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业贷款与公积金贷款全方位调整,目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示:“双管齐下,将直接减轻贷款购房家庭的利息支出,减轻置业后的月供负担,有利于提振市场情绪,带动刚性住房需求释放,稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策,本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出,短期来看,公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一,预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策,多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注,稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日,财政部、国家税务总局明确,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解,当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是,“满五唯一”免征,其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算,若出售一套房屋成交价格为400万元,该房屋原值为200万元,不符合“满五唯一”条件,装修、税金等其它费用为50万元,则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下,卖家如果在一年内重新购买新的住房,且新购住房的总价不低于400万元,那么这30万元的个税将被退回,卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,目前由于对楼市信心和预期相对脆弱,叠加二手房置换的交易流程比较长,换房需求不强,这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为,减免置换房屋的个人所得税,对降低购房成本的力度还是比较大的,预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分,除了减免置换房屋的个人所得税,近期,监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策,包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等,直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋,对于新市民的安居也有促进作用,为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放,在国庆节假期已经开始有所体现,多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示,今年十一期间(10月1日至10月7日)贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%,较2020年同期增长约3%。分城市来看,50城中90%的城市二手房成交量同比增长,其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%,超六成城市带看客户量同比增长,东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为,今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖,主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策,有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

值得注意的是,虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求,购房者对烂尾的担忧依然存在。

前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前,寒先生的朋友张先生,属于尚未购买首套住房的刚需群体,为了结婚买房,已经看了一段时间房子,在这轮房贷利率下调之后,张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平,但是出于对期房能否按时交房的担忧,他最终入手了一套二手房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出,考虑到市场预期尚不稳定,预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围,引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本,帮助房企在债券市场修复信用,优化预售资金监管方式,修复资金链循环,改善消费者市场预期。

前述寒先生身边的同事和朋友,对房贷利率下降利好也多持观望态度,他们认为,当下流动资金比固定资产更重要,目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。

“整体看稳楼市政策力度越来越大,但目前消费者信心依然没有完全恢复,市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示,购房者收入预期也影响着消费力的释放。

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责编:郭若渔

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