2016年是美国EB-5法案的变革年，美国大选结果势必也会对EB5的投资项目产生影响,不论政策如何变革，涨价与否，关乎到投资人的切身利益，EB-5项目的选择始终都是重中之重。评定一个项目的优劣，我们有多个角度，既然是房产类投资，开放商既是我们重点考量的，下面以诺亚移民推出的精品项目曼哈顿广场1号为例，为您详细分析。

首先我们要明确开放商在整个项目中起到的作用，一个好的开放商是项目安全的坚实盾牌，直接确保资金和绿卡安全。诺亚移民建议投资人要选择实力雄厚的“大开发商”，所谓的“大开发商”大在哪里?就在于它的历史悠久，资力深厚，实力本就如此，并不需要过度的包装，简单，透明化，同样合作方必然也是不容小觑的公司，强强联合，能与其它相关机构建立稳定的合作关系，保障项目正常运行。大开发商并不仅仅是指公司规模，每个公司都有发展历程，也是由小到大，由弱变强，多年丰富的从业经验，才是积淀，从项目融资到销售，会建立完备的体系和策略，以及应急机制,极少会出现资金链断条,即便是偶有突发临时状况，也能及时应对，妥善解决问题。选择实力强的开发商，投资人更为放心，不必为整个过程及后续问题而担忧。对于大开发商而言，除了收益，他们同样重视信誉度，关系到企业的长远发展，好的开发商，必定在业内享誉盛名，选择项目时，要看它过往完成的项目，是否屡出精品，是否存在失败案例，这也是重要衡量标准。

EXTELL做后盾，曼哈顿广场1号成为不二之选

而曼哈顿广场1号项目的开放商EXTELL，满足了以上所有的要求。Extell公司，成立于1989年，已有27年的发展史，是美国老牌的房地产开放商，也是最早做投资移民的开放商，世界级地标式建筑，美国世贸中心、Petronas 双子塔 、悉尼歌剧院等均是其典型的代表作，完成项目已有29个，多个项目均已返款，始终保持着“0”失败案例，“0”银行违约，“0”破产的传奇记录，在业界享有良好的口碑，加之A2级信用评定，信誉度极高，安全有保证。曼哈顿公寓1号又是其经典力作，较之市面上其它项目，它的独特优势还在于它高于移民局要求4倍的就业数量，且均为建筑就业，并且可享有纽约市政府特批的421A减税福利，项目完工后，投资人即可获得绿卡。

诺亚移民是中国最早做投资移民的机构，并且只做投资移民，十余年美国项目运作经验，高效专业的精细化运作，历史上无一拒签记录，严格的项目筛选机制，有效的风险防控机制，专业本土团队保证项目的安全性，与最优质的项目合作方战略合作，从根源上保证EB5项目的安全性与稳定性，美国律师团队与文案团队相结合，保证申请人以最快的速度完成绿卡申请，美国海外安家团队，从教育、置业、生活、投资等方面让申请人在美国生活无忧，美国律师事务所从申请人开始申请一直到拿到绿卡后全程为您提供法律服务。

I-526临时绿卡——100%

I-829永久绿卡——100%

已有还款记录——100%

跳过真假大小开发商的问题，下面来讨论实质性的小开发商和大开发商的对比优势和劣势。首先是真正的大开发商，大开发商都是从小做大的，虽不说过去的成功能代表未来，而且美国金融市场永远是繁荣到危机的循环，大而不倒的传说只有个例，如果不信，请借鉴百年不倒的雷曼兄弟公司破产。不过从项目融资到销售，大开发商都比小开发商具有优势。从融资角度来说，大开发商除了EB5，其世界级地标建筑，美国世贸中心、Petronas 双子塔 、悉尼歌剧院等均是Extell的代表作。

Extell是美国最早做投资移民的美国房产开放商。Extell EB-5 I期 IGT 宝石塔 ，2012年完工，I-829已递交 ;二期的555公寓吗，资金已经全部到位，建筑完工，正在进行内部装修。I-526 申请已获批。

曼哈顿广场一号项目总投资14.4亿元，一共 72层，815套豪华公寓，从项目规模和投资占比上看都属于大型项目，诺亚认为EB5项目，尤其是地产类的投资项目，开发商是非常重要的一环。对于大型地产类项目而言，一个好的开放商更是在保证投资人资金安全和绿卡安全的比例系数上占有很高的比例。Extell在历史项目上没有过失败案例，并且具有足够运营大型地产项目的经验，最重要的是已经拿到了占总投资62%的建筑贷款8.88亿美元。我们认为这一点是非常重要的，美国银行对于贷款的批复有严格的程序，对于开放商、项目本身都有严格的审理机制，所以从这两点上来说，曼哈顿广场一号项目的安全性还是经得起考验的。

按道理说，有多少实力做多少事，EB-5也应该如此。开发大型综合商业地产的开发商和开发小仓库，小公寓的开发商自然实力也不同。中国人通常买大不买小，一直认为小舢板没有航空母舰那样经得起风浪，所以都喜欢大型开发商，光看中介们的宣传口号也就知道了。大侠承认这种态度是有点道理的，但是，首先投资人需要擦亮眼睛，所谓的实力开发商到底实力几何?

首先，大侠想引用两个例子，芝加哥会议中心和Path America,这种开发商都被中介过度包装和夸大。做的项目也属于大型项目一类。中国还有一句话叫，人有多大胆，地有多大产，同样是骗，不如干票大的!(大侠只是比喻，没有叫人去干大买卖，如果以后出现类似大骗子，大侠免责!)那些个做大项目的，不一定都是什么什么世界级，但可能是什么印度裔，中国籍。这些包装成的前几大世界级的地产开发商，到底在美国是个怎么样的嘴脸，可以通过查询他们的法律纠纷以及公司运营以及过往开发案的历史得知。这也需要下不少功夫去调查，普通的投资者因为语言和行业的关系，也无法真正得知，但是叫懂英文的人搜搜这个开发商在美国到底是个啥情况，还是可以的。如果光搜搜，发现有几条负面新闻没有别的，那就说明些问题了。

跳过真假大小开发商的问题，下面来讨论实质性的小开发商和大开发商的对比优势和劣势。首先是真正的大开发商，大开发商都是从小做大的，虽不说过去的成功能代表未来，而且美国金融市场永远是繁荣到危机的循环，大而不倒的传说只有个例，如果不信，请借鉴百年不倒的雷曼兄弟公司破产。不过从项目融资到销售，大开发商都比小开发商具有优势。从融资角度来说，大开发商除了EB5，其他募资的能力也比较强，大家都知道房地产是空手套白狼，如果他能连续套好几条白狼，那也算他有些本事不是?大开发商无论是跟其他投资方以及银行，都有比较良好的合作关系，所以讨价还价也比较轻松。哪怕资金链出现问题，也能有办法克服。论关系，他们中很多还给当地的议员竞选，政要活动捐了很多钱。到时候审批慢了，稍微施加点压力也是可以的，虽说移民局采用的是先到先审，不过无数例子证明有人在走后门。大型开发商开发出来的物业也比较好租赁出售，毕竟人家家大业大，操作流程已经形成规范了，也有不少人买账。仔细一想，大开发商在面对小的危机时，比小开发商更具备抵御和克服能力。还有，大型和巨型开发商的项目开发都有几方监督，那么资金滥用和挪用的现行应该比小开发商要小。他们要坑也是坑大钱，比如坐地起价或者替换股权之类的。那么，大开发商的劣势在哪?首先，多半的大开发商的区域中心都是自己注册持有的，他们希望把一切都放在自己手里，由于项目较大，牵涉利润较多，如果改变商业计划，或者裁人员，那么开发商会毫不犹豫的这么做。因为所有的条款都已经偏向于他们，他们也不用担心后续。大开发商的法务也都比较牛，哪怕最后投资人集体诉讼，也不会讨到任何好处。大型开发商还存在系统性风险。大体上，金融危机七年一轮回，从2008年至今也算7年了吧，虽然这是传说，但不得不小心。另外，美联储最迟估计明年也得加息，到时候贷款利率肯定会上调，而且未来的5-7年内，也存在持续加息的可能信。到时候资金成本会大幅升高，项目方有没有足够的动力来再融资还资金成本极低的EB5?这个是非常难说的，还得看项目文件条款，到时候哪怕赖账，总结前面提过的大开发商法律团队人才济济，投资人又对美国的情况一知半解，不占任何优势。还有，大开发商同时有多个项目开发，如果一时间需要取舍，牺牲EB5还是牺牲其他美国资金所开发的项目?显而易见。

那么小开发商又如何?其实小开发商也有很多优势是大开发商无法比及的。首先，小开发商由于开发规模较小，项目脱手以及再融资也相对简单。同样是地产项目，小的出手较快，资金周转较为灵活。这一点在未来会变得很关键。小项目开发商也具有一定的市场优势，因为他们开发的项目单位成本相比于开发商较低，比较能吸引中低端客户。按体量而言，永远是中低端销售量最多。小项目开发商在和投资人谈判其间也更容易让步，因为他们如果做不好，就没有下一个了，所谓一损俱损。大开发商哪怕做砸了一个案子，说不定也只是皮肉之痛，不伤及筋骨。但是所谓的5年之后可以选择还50万美金还是换一栋别墅还是别信了，先别说有银行贷款的不能这么做，哪怕真这样，你被个羡慕嫉妒恨的举报了，哪怕拿到永久绿卡也算你绿卡欺诈，说不准就被吊销了。关于就业，小开发商多半是挂靠和租用区域中心牌照来完成项目募资，自然区域中心方面也希望能更好的完成就业创造。这对区域中心未来发展和开发商后续项目开发也有好处。小项目方在情况合理的情况下，更有完成项目和创造所有就业的动力。至于小开发商的劣势么，那多数就属于道德风险了。比如资金挪用啊，干部下去就停住了啊，或者觉得干下去没有希望，就转别的，留下烂摊子。小开发商还存在资金链断裂风险，比如募资不到位，或者突然的其他因素。

忘了增加一条，中国土豪开发商。中国企业去海外投资开发房地产项目的也越来越多，环境使然。很多国人觉得这些个土豪开发商在国内发展的不错，于是海外也投他们的项目，大侠觉得这点是需要谨慎，详情请借鉴日本89年到92年时代的泡沫经济历史。当时的日本和今天的中国有些神似。一直认为，这第一批走出去的开发商是抓住了机遇，迎接了挑战，然后由于对国外的项目开发认知度不高，关系也没有到位，势必是需要交些学费，尤其是用那种中国模式去美国开发的开发商。

无论大开发商还是小开发商，大侠觉得最重要的是量力而为，不要因为野心和梦想，开发了不符合自身能力的项目，最后还让投资人买单。开发商需要做的稳健和专注，而不是一下子把盘子放的很大，激进的大刀阔斧，赌未来赚暴利。投资人也需要考察的是，开发商做这个EB5项目占此开发商总体项目开发的多少，如果此项目出现问题，开发商有没有足够的动力补救，拿什么补救?